반전세, 88만원 세대의 마지막 발목을 붙잡다

2011. 2. 13. 00:10세상보기/조금 더 날카롭게

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[ 이미지 출처: 한국경제 경제('11.2.9), "전세 재계약 `비상` …서초구 7000만원 껑충" ] (2)


전세물량 감소의 주원인은 "반전세"

최근 전세난이 심각해지고 있는 가운데, 2011년 부동산 정보업체인 닥터아파트에 따르면 서울 등 수도권 아파트의 평당 평균 전세값은 2009년 3월 459만원이었으나 현재는 536만원으로 77만원(16.7%)이나 상승했다.(2) 같은 기간의 물가상승률이 3~4%인 것을 고려하면 자그마치 500%가 넘는 상승세를 보이고 있는 것이다.

그 원인의 큰 부분을 차지하는 것이 바로 집주인들의 월세 전환 혹은 반전세에 의한 것에 따른다는 사실이 밝혀졌다. 2011년 2월 9일, KB국민은행의 전국 주택가격 동향에 따르면, 전국 임대차 주택 구성비에서 1월 기준 전세 57%, 반전세(보증부 월세) 40.2%, 사글세 2.8%로, 3년전인 2008년에 견주면 전세는 2.4%포인트 낮아지고, 반전세는 2.3% 높아진 것이다.

월세의 경우에도 보증금을 요구하는 경우가 많지만, 더 큰 문제는 기존의 전세 임대차에 "월세를 추가로 요구하는" 반전세가 증가하고 있다는 것이다. 월세이율이 대략 1%에 달한다는 것을 고려하며, 전셋돈 1억원을 월세로 돌리면 통상 100만원, 5000만원이면 50만원의 월세를 받을 수 있다는 것으로, 시중 금리가 3~4%의 저금리 기조를 보이는 가운데 1년에 12%라는 시장수익률 대비 300~400%의 추가수익(=폭리)를 취할 수 있는 것이다.(1)

최근의 전세물량 감소의 이유로, 현재의 집주인들이 본인들이 "월세 → 전세 → 주택구매"라는 사이클로 부를 축적한 세대들이 그 중간 과정인 "전세"에서 "반전세"로 전환하여 추가 수익 창출을 시도함에 따라 나타나는 세대간 착취의 부분을 간과해서는 안된다는 부분을 나타낸다. 이른바 자신들은 "전세"의 혜택이 있었지만, 그 다음 세대에게는 자신들의 이익을 위해서 양보하지 못하는 전형적인 꼰대의 모습을 보여주고 있다는 것이다.


주택수요는 2015년까지가 한계, 그 이후에는?

[ 이미지 출처: 한국경제 경제('11.2.9), "KB금융경영硏 "주택수요 2015년까지 꾸준히 증가""] (3)


KB금융지주 경영연구소는 2011년 2월 9일 "인구변화에 따른 주택시장 영향 및 시사점 보고서"에서 "수도권을 중심으로 주요 주택보유 연령대인 40~50세 인구가 2015년까지 지속적으로 증가하고 주택 보유 비율 및 주택 가격이 높은 50~59세 인구의 증가폭이 20~39세 인구 감소폭의 2배를 웃돌 것"이라고 전망했다. 

또한 2015년 이후에는 중장기적으로 인구 감소에 따른 주택 수요 감소로 주택 시장이 위축될 수밖에 없으며, 2020년 30~49세 인구 감소율이 높아지고 고가 주택 보유 연령대인 50대의 인구 증가율이 저조할 것이라고 한다. 국내 전체 인구는 2019년부터 줄어들고 생산가능인구인 15~64세는 2017년부터 감소할 것이며, 경제활동인구 중 핵심생산가능인구인 25~49세는 이미 2008년부터 감소하고 있다고 한다.(3)

50~69세 인구가 증가한다는 것은 그들이 보유한 부가 대부분 부동산에 편중되어 있다는 사실을 염두에 두자면, 잉여 자본을 대부분 주택 임대차를 통하여 수익을 창출하고 있다고 생각하면 된다. 또한 도시 내 젊은 층의 1인 가구의 비중이 높아지면서, 자연스럽게 소형주택의 임대차 계약의 수요량이 늘어나게 된다.

하지만 그러한 자본의 역학관계도 인구감소가 본격화되는 시기 이후에는 반전이 오게 된다. 바닷가에서 물고기를 잡을 때도 치어는 다시 풀어주는 법인데, 현재의 임대차 시장에서는 소득수준이 낮은 젊은 세대에게도 반전세를 밀어부치고 있는 상황이고, 이제 인구감소로까지 이어진다면, 결국 지금의 "임대차"로 인하여 수익을 얻고 있는 세대 역시 그 수익구조에 직격탄을 맞게 되기 때문이다. 


법부터 지켜라! 사문화된 5% 상한폭의 임대차보호법시행령

한편 현행 주택임대차보호법 시행령은 제1조(목적)에서 "이 영은 [주택임대차보호법]에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다"고 하였고, 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ①항에서 "임대차보호법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못한다."라고 되어 있다.

그럼에도 이번에 정치권에서 이야기하고 있는 내용은 이러한 법을 지키자는 것이 아니라, "전월세 인상률 상한폭을 연간 5%로 제한하고 1회에 한해 임차인에게 계약갱신청구권을 부여"하여, 사실상 전세계약이 2년 주기임을 고려하면 전세 상한폭을 10%로 올려잡게 되는 것이다. 법을 만드는 곳은 국회고, 시행령은 행정부에서 만든다고 하지만, 오히려 국회의원들이 시행령보다도 개악을 시도하고 있는 것이다.

시행령을 지켰다고 하자면, 포스트의 맨 앞에 기재한 것처럼, 1년 사이에 전세값이 16.7%나 오를 수가 없다. 주택의 임대차 기간은 2년을 보장받을 수 있고, 증액청구는 약정 차임의 5%에서만 오를 수 있기 때문이다. 즉, 행정부에서 만들어놓은 5% 상한폭을 스스로 사문화시킴으로써 그 결과로 임대차 관계의 약자들이 피해를 볼 수밖에 없었다는 것이다.

대부분의 소형주택에 거주하는 사람들이 사회초년생들인 88만원 세대들임을 고려해볼 때, 국회의원과 행정부 수반들이 가지고 있는 생각들이 얼마나 권력지향적이고 자본지향적인지가 잘 드러나고 있는 모습이다. 심지어 시장경제의 첨병으로 불리는 미국조차조 50개의 주에서 임대차금액에 대한 상한제를 시행하고 있음을 고려해보면, 법 위의 임대인들을 만들어내는 데, 국가도 일조를 했다고밖에 볼 수 없다.

[ 이미지 출처: 한국일보(11.10.21), "월세, 약자인 세입자 더 착취" "왜곡된 시장 합리적 변화" ] (5)

법은 지키라고 만든 것이고, 그 법령이 상세하게 정할 수 없는 부분을 보완해 놓은 것이 바로 시행령(대통령령)이다. 작금의 사태는 시행령에서 정하고 있는 가장 기본적인 내용마저도 지켜지지 않고 있는 불법적 사항임에도 불구하고 손 놓고 있는 행정부의 모습을 보고 있노라면 어이가 없다.

기껏해서 신용카드 공제금액이나 없애려고 하는 시도를 할 것이 아니라, 대통령령을 지키지 않는 사람들에 대한 강력한 벌칙을 통한 증세를 시도하는 것이 더 낫지 않을까?

전세는 세대적으로 보자면, 88만원으로 불리는 사회초년생들이 매달 내야 하는 월세에서 벗어날 수 있는 1차적 목표점이다. 그럼에도 불구하고 민간의 횡포를 막지 못하고, 전세 주택마저도 국가가 제공할 여력이 없다면, 지금 당장이야 모르겠지만, 향후 대한민국의 미래경쟁력은 일정부분 상실되는 것이나 마찬가지다.

또한, 기득권 세력의 경우 이미 그들은 가질 만큼 가진 사람들이다. 더욱 더 가지기 위해서 사회초년생인 88만원 세대의 목줄을 죄는 것은 그 사회가 가지고 있는 미래를 스스로 짓밟는 거나 마찬가지다. 이전 세대의 잘못을 반성하고, 다음 세대에게 보다 더 나은 미래를 만들어주어야 하는 것이 현 세대를 살아가고 있는 우리의 의무가 아닐까? 탐욕스러운 그들에게는 반성의 죽빵이라도 걷어들여야 아직 제대로 된 대한민국이라고 할 수 있지 않을까?



★ 참고 사이트

1. 경향신문 경제('11.2.9), "집주인들, 전세→월세 전환 는다"
4. 한국경제 경제('11.2.9), "민주 "전·월세 인상폭 年 5%로 제한""


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